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坑爹啊一年后的天津房价地图长这样?挂牌图
发布日期:2019-11-06 11:04   来源:未知   阅读: 次 

  一下午累计拍出118.7亿,刷刷刷又破了一堆卖地记录,对此房价君想先吟一首小诗:

  按现在的地价算,未来一两年天津的房价啥样?以现有的配套来看,配得上这么高的价格吗?

  2016年以前, 天津的单价地王记录是2013年南开手表厂地块的25083元/平米,如今的復康路十一號项目已经从6万涨到了7万;进入2016年,先是沧州天成以35484元/平米的楼面价夺得和平和田道地块,再有天房斥资102亿拿下大沽北路地块,楼面价继续飙至36744!

  环城地王的刷新就更是密集了,2015年9月,融侨10亿拿西青卫津南路地块,楼面价11607元/平米,那是环城楼面价首次破万。

  2016年6月,北辰道地块以12360元/平米的成交楼面价,同时刷新了北辰及环城的卖地记录;紧接着就是昨天东丽的津滨大道104号地,楼面价19049元/平米,不仅成为环城新的单价地王,甚至超过了河东区目前保持的1万6的最高楼面价,105号地18035的单价紧随其后同样高高在上。

  说起来天津还有总价地王——2013年103.2亿成交的巨无霸天拖地块至今无人撼动,今年的和平大沽北路地块距离破纪录仅差了1.2亿,但别忘了天拖地块有着102.09万平的总建面,而大沽北路地块以区区27.76万平的体量(还有一半是商业),拍出了102亿的价格,含金量无法相提并论。

  再看看溢价率,今年截至目前,天津全市共出让住宅及商住用地77宗,其中30宗地存在溢价,12宗地溢价率超100%,4宗地溢价率在200%以上,其中不乏远郊和滨海区域的身影……

  随着每一块地王的落槌,随之带动的是对周边区域热度的带动,和成交土地周围项目跃跃欲试的涨价心,而对于一些即将入市项目来说,新的土地成交价格也成为新盘发售时的重要参考。

  昨天随着几块热地的成交,也有不少网友后台留言询问未来房价,房价君忍不住开了个脑洞——

  久未出地的和平今年目前成交了两块宅地。3w5+的地价,已经直接提升了整个和平的门槛,目前区域内有翰林公馆、四季汇、中核阅和平等热点项目待售,加上天房拿下的大沽北路,7-8万的价格似乎已是未来和平项目入市的一个近乎“合理”的起始价格。

  房价攀上新台阶的南开今年出地很少,正荣拿下的2w4+的制本厂地块,必然成为未来一段时间南开区域定价的新标杆。南开目前待售新项目较少,均价7万的復康路十一号余房不多,崇德园、天拖等项目的后期加推产品类型以及节奏。将会定义南开未来一段时间的价格。

  河北今年不拍地则已,一拍地惊人,建昌道2万3的地价已经直逼南开,大大拉升了河北区域项目的底气,释放了极大的溢价空间,河北也成为目前市区内涨价极为凶猛的区域之一,而今年还有天房北宁公元、天房天泰等多个项目等待入市。建昌道的惊人价格土拍已被诸多项目立在案场,成为定价参考。然而毕竟建昌道只是个例,河北区能否站上5w的价格还需要市场验证。

  今年出地目前较为活跃的河东,土拍价格倒是堪称最为稳健。热电厂、东兴路和万东路三块地块,均以不超过14000的价格成交,对市场刺激不大,河东目前整个上半年里,在市区涨价趋势不如河北。

  然而昨日东丽津滨大道两块地王的先后出现,无疑给整个东部带来巨大的刺激。当东丽津滨大道18000的地价已经远远超越河东,反而凸显出整个东部区域里,津滨大道沿线的河东一线成为价值洼地。后期即将推出新品项目的的路劲太阳城、将坐收地价红利,东丽融创城等即将入市项目也将体现拍地效应。

  北辰今年已出让6宗地,总体量累计近153万平,总成交价超110亿,平均楼面价7749元/平米,恒大、正荣、中储、融创、路劲等各路大房企齐聚京津路沿线。挂牌图,目前该片区内率先抢滩的金侨宸公馆和金地艺城华府,近期住宅均价都涨到了2万5左右,后续即将入市的融创臻园、正荣府、恒大御景湾等项目,直接卖上2万+并不夸张。

  西青上半年仅有的两块土地出让集中在张家窝,4月联发6000多的地价市场反应平平,7月中骏地块12354的楼面直接拉动整个区域成交热度和价格。目前还有产品在售的社会山、万科、保利等项目纷纷上调售价。

  同时其他板块中,大学城的格调松间、卫津南路的万科东第和融侨观澜等项目也即将入市,精武镇中骏柏景湾和旭辉燕南园还有较多待售产品,张家窝的土拍效应能对整个西青板块造成多大的影响,还需后续市场验证。

  津南上半年土地的特点就是海教园跑的早,跑的快。土地成交完全围绕海教园这个中心,先后出了6块地,加上咸水沽的一块商服。这一堆地中,最贵的有8000,最便宜4000多,因为拍地早,出地多,目前阶段海教园在售产品均价,其实已经直接对标8000的楼面价,市场成交溢价已经消化掉了部分土拍效应,未来海教园站上2w+好像只是个时间问题。

  下半年或明年初鲁能泰山七号、龙湖天宸原著、仁恒海和院、旭辉的新产品即将入市。同时咸水沽还有新城吾悦广场综合体项目入市,定价除了参考拍地价格之外,目前区域市场热度和售价均有巨大影响。

  当然,以上房价论述只是在现有地价基础上进行的简单推测,未来区域项目的实际价格走势,仍然很大程度上取决于当时的市场环境和客户认可度,抛开足够匹配的配套与品质的虚高房价,无异于耍流氓。

  ▲天津还在涨!上周全市均价上浮8%,环城突破13500!(点上图或蓝字)

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